국토부에서 최근에 깡통전세와 전세사기가 급증하면서 전세사기 피해를 줄이기 전세보증보험 전세가율을 90%으로 내리고 중개사와 감정평가사에게 권한 확대 및 책임 강화를 위한 대책을 내놓았습니다. 전세보증보험 가입조건 및 소개와 더불어 소개하고자 합니다.
전세보증보험이란?
말 그대로 전세를 담보로 하는 보험입니다. 전세 세입자가 임대인(집주인)에게 전세보증금을 돌려 받지 못할 경우를 생각해서 들어놓는 보험입니다.
이 보험에 가입을 하게 되면 전세 계약 만료시에 이사를 해야 하는데 집주인에게 전세금을 주지 않으면 가입했던 보험회사에서 대신 보증금을 줍니다. 즉 비용을 지불하고 전세보증보험에 가입하면 안전하게 전세금을 돌려 받을 수 있습니다.
우리나라에 독특한 전세제도는 임대인과 임차인에게 각자 이익에 충족하기 때문에 많이 전세로 집을 계약합니다. 하지만 금액이 큰 전세금인만큼 집주인의 사정에 의해서 돌려받지 못할 수 도 있습니다.
- 임대인(집주인): 임차인(세입자)가 지불한 전세보증금으로 다른 주택 구입을 할 경우 월세와 추후에 부동산 상승으로 이익을 볼 수 있음
- 임차인(세입자): 전세금은 원세보다는 저렴한 이자로 거주하는 것으로 나중에 계약만료가 되면 돈을 돌려받을 수 있음.
또한 맘먹고 전세사기로 인해 돌려받지 못할 수도 있습니다. 이런 이유로 전세보증보험에 가입하는 것이 안전합니다.
- 전세사기(형법 제347조): 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취하는 것
- 깡통 전세사기: 집주인이 갭투자로 집을 사들이고 바로 임차인에게 전세를 주는 경우로 나중에 집이 집주인 때문에 경매로 넘어가면 보증금을 주지 못하는 경우
- 무자본 전세사기: 돈이 없는데도 집값보다 전세값이 더 비싼 집을 여러 채 사서 전세 보증금을 빼 먹는 것입니다. 특히 이 경우 경매로 넘어가면 위 깡통전세보다 더 전세보증금을 돌려 받지 못할 수도 있습니다.
지금 대표적인 보험사는 3곳입니다.
- 주택도시보증공사(HUG)
- SGI서울보증
- 한국주택금융공사(HF)
전세금보증보험 가입 조건 변경
전세가율 변경
2024년 부터 전세사기 등의 문제가 사회문제로 떠오르면서 보증보험 가입 기준이 강화되었습니다. 이전에는 전세가율 100%가 다 보험가입이 될 수 있었지만 현재는 90%로 낮추게 되었습니다. 또한 대표적인 HUG보험은 전세계약을 안전하게 보호받기 위해서 전세보증보험 보증여력을 보충하기 위해 자본금 추가 출자하기로 했다.
즉 전세보증금이 주택 매매가의 90%를 넘지 않아야 보증보험에 가입할 수 있게 된 것입니다.
전세보증금 전세가율 변경 이유는 실제로 임대인이나 중개사등이 시세의 100%까지 보증가입을 가능하게 하는 제도를 이용함으로써 임차인의 깡통전세계약을 유도하여 위험계약에 노출되고 있기 때문이다.
- 전세가율 변경 시기
- 신규가입자:2023.05.1부터
- 기존가입자 갱신 임차인: 2023.12.31 말까지 100% 기준을 적용받는다.
예1) 집값이 5억이면 현재는 전세가가 5억이어도 보증보험에 가입할 수 있었다. 하지만 5월부터 보증보험에 가입하기 위해서는 전세가율이 4억 5천만 원 이하여만 가입이 허용된다.
- 3억 원짜리 주택의 경우, 전세 보증금이 2억 7천만 원 이하여야 보증 보험 가입 가능
- 4억 원짜리 주택의 경우, 전세 보증금이 3억 6천만 원 이하여야 보증 보험 가입 가능
| 2013년 | 2014년 | 2017년 | 23년 5월 1일 이후 | |
| 70% | 80% |
100% |
90% | |
주택 가격 산정 기준 변경
주택가격을 산정하는 기준이 변경되었습니다. 이전에는 공시가격 비율이 150%~140%로 낮춰졌습니다. 따라서 전세가율 90%를 적용하면 전세 가입금액은 주택 공시가격의 126%만 가입이 가능합니다.
- 공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90% = 126%
보증료율 차등 적용
말이 어렵지만 간단하게 말하면 전세가율이 낮을 수록 전세보증비용이 저렴해집니다. 그리고 반대로 전세가율이 높으면 보증비용도 비싸다는 얘기입니다.
- 공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90% = 126%
전세금 보증보험 가입 신청방법
①전세보증보험 가입조건:
- 주거용 주택이어야 한다. 단 업무용은 가입불가
- 임차인용: 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트, 노인복지주택
- 주택사업자용: 연립, 주거용 오피스텔, 아파트, 주상복합
- 일반 주택은 전입세대열람 확인 시 다른 세대의 전입세대 내역이 없어야 합니다. 단 다가구주택의 경우는 보증이 가능합니다.
- 부동산에 압류나 가압류, 가처분등 경매신청에 있어 권리 침해 없어야 합니다.
- 선순위채권은 주택가격의 60% 이내여야 보증이 됩니다.
- 단 다중, 다가구는 80%이고 보증신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위채권은 60% 이하여야 합니다.
- 다가구 특별조건: 19세대 이하
- 주택 바닥면적 합계 660m2 이하
- 주택으로 사용하는 층수 3개 층 이하 (지하층 제외)
- 신청가능일: 전세 계약서 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로 전세계약의 1/2 지나기 전까지 신청이 가능합니다. 전세계약 1년 이상일 경우에만 가입가능합니다.
- 임대인의 동의나 협조없이 보증보험 가입가능합니다.
묵시적 계약 시 동일한 조건이라면 계약서를 갱신하지 않아도 보증신청이 가능합니다. 보증신청 시 대리인이나 우편으로 신청이 어렵고 반드시 본인이 직접 신청하셔야 합니다.
전세보증가입가능 보증공사
| 번호 | 보증공사 | 기준 | 수수료 |
| 1 |
(HUG 보증보험) |
보증보험 상한금액: 수도권 7억 이하, 지방 5억 이하 (전세보증금의 일부 보증가입도 가능) |
수수료 저렴 임차인용 보증료율: 연 0.115%~ 0.154% 납부방법: 전액 일시 납부 수납방법: 해당지사별 수납계좌로 |
| 2 | 서울보증(SGI) | 아파트라면 전세보증금 한도가 없고 부동산은 10억 이하 가능 | 보증율이 높다 |
| 3 | 한국주택 금융공사(HF) | 보증보험 상한금액: 수도권 7억 이하, 지방 5억 이하 |
전세도시보증공사(HUG) 신청방법 및 이용절차
우선은 본인과 전세보증보험 가입 조건이 되는지 확인해야 합니다.
▶지사 또는 위탁은행 방문신청과 모바일(온라인) 신청 가능합니다.
- 네이버부동산→금융상품→전세보증금반환보증
- 카카오페이→간편 보험→전세보증금반환보증
- KB국민카드→국카몰앱→라이프샵→전세보증
- 보증공사 모바일 보증앱(모바일 HUG)에서 이용가능
▶전세보증보험 가입
이용절차
- 보증신청 가능여부 확인: 보증대상 및 조건 내용 확인
- 보증신청: 지사 또는 위탁기관, 방문신청, 모바일 신청
- 보증심사: 보증시청내용의 적정성, 보증금지 해당여부 등 심사
- 보증발급: 보증서 발급일 기준으로 심사사항 재확인
▶전세보증보험 가입을 위한 서류제출:
- 가입준비 서류: 보증신청일 기준으로 최근 1개월 이내 발급분에 한함
- 전세계약서 사본
- 주민등록등본
- 신분증 사본
- 소득 증빙 서류
- 제출서류나 제출서류 견본은 홈피에 들어가서 알아보시기 바랍니다.
▶전세보험보험 가입 시 보험료 확인: 비용은 보증금액과 계약기간 등에 따라 달라집니다.
▶전세보증보험 가입 시 갱신 및 해지 조건 확인: 전세금 계약을 갱신하거나 해지할 경우 조건과 절차도 미리 확인해야 합니다
전세보증보험 가입 비용(보험료)
비용(보험료)는 전세보증금액이나 주택, 다가구 등 주택 유형, 그리고 부채비율, 계약기간에 따라 다르게 측정합니다. 하지만 일반적으로 연 0.115%~0.154%로 생각하시면 됩니다. 그만큼 실제 개인의 상황에 따라 실제 보험료는 달라질 수 있습니다.
또한 보험 기관별로 보험률이 다릅니다. 주택도시보증공사(HUG)는 보증료 산정은 다음과 같습니다.보증료 할인이나 할증도 있습니다.
- 보증료 : 보증금액 x 보증료율 x 전세계약기간/365
- 아파트, 부채비율 80% 이하: 연 0.122%5
- 예) 전세보증금 3억원, 2년 계약 시 3억원 × 0.122% × 2년 = 732,000원 (2년 총액) 월 납부액: 약 30,500원
- 보험료 할인(사회배려계층할인): 중복적용이 되지 않습니다. 아래 이외에도 많으니 방문하여 확인하시기 바랍니다.
- 저소득가구: 연소득 5천만원 이하= 60%
- 다자녀가구: 미성년 자녀(태아포함)가 3인 이상 = 50%
- 장애인가구, 고령자 가구: 5%
이외의 다른 보증사도 평균적인 보험료는 아래와 같습니다.
- SGI (서울보증보험) 전세보증보험:아파트: 연 0.138%, 기타주택: 연 0.208%
- 예) 아파트 전세보증금 2억원, 2년 계약 시
- 2억원 × 0.138% × 2년 = 552,000원 (2년 총액) ->월 납부액: 약 46,000원
- 예) 아파트 전세보증금 2억원, 2년 계약 시
- HF (한국주택금융공사) 전세보증보험:기본 보증료율: 연 최대 0.04%
- 예: 전세보증금 8천만원, 2년 계약 시
- 8천만원 × 0.04% × 2년 = 64,000원 (2년 총액)-> 월 납부액: 약 5,300원
- 예: 전세보증금 8천만원, 2년 계약 시
전세보증보험 추가 변동사항
1.보증료 할인대상 소득 확대: 연소득 4,000만 원 이하, 할인폭은 50%→60%로 확대 발표했다.
2.전세보증금 평가방식 변경: 감정평가 방식→ 실거래와 공시가격을 우선하는 방식으로 변경한다.
- 기존의 감정평가: 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용
- 협회가 추전 한 감정가만 인정함으로써 임대인과 감정평가사의 사전에 협의할 수 없도록 차단한다. 기존의 감정평가사들이 임대인과 짜고 시세을 부풀리거나 직접 전세사기에 가담한다는 것에 나온 조치이다.
2.등록임대사업자의 의무 임대보증 관리 강화
- 임차인이 거주하는 주택의 경우 임대인이 보증보험에 가입해야만 민간임대주택에 등록하도록 허용하기로 했다.
- 등록임대사업자가 임차인에게 전세보증보험에 가입했다고 안심시킨 후 계약서를 작성 후 실제로 전세보증보험에 미가입하는 등 깡통전세와 무자본 갭투자의 수단으로 악용되었기 때문이다.
- 단 공실은 민간임대주택 등록 후에 보증보험에 가입가능하다. 미가입 시에는 임차인에게 통보하여 계약을 해지하고 위약금을 받을 수 있도록 변경된다.
- 임대차 체결 후에는 안전하게 보호되도록 은행은 주택담보대출 심사 시 확정일자를 꼭 확인한 후에 대출을 진행하는 사업을 확대한다.
4. 중개사와 감정평가사 등의 권한 확대와 책임 증가
공인중개사 관련 변화
- 중개사 범용계약서 상에 대항력 확보 전에 근저당 설정을 금지하고 이를 어길 시에는 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영할 계획이다.
- 공인중개사 <원스트라이크 아웃> 제도 도입: 공인중개사 직무위반으로 징역형 선고 시 자격이 취소되지만 더 강화시켜 집행유예만 받아도 공인중개사 자격증 취소할 수 있도록 한다.
- 공인중개사들은 임대인의 세금, 이자 체납등 신용정보와 선순위 권리관계, 전입세대 열람도 할 수 있게 공인중개사의 권한과 책임을 강화한다.
- 공인중개사가 임차인에게 전세금 반환보증 가입여부, 전세가율등 먼저 확인하고 임차인에게 제대로 설명하지 않을 시에는 500만 원 이하의 과태료가 부과된다.
- 임차인이 위험 공인중개사를 선별할 수 있도록 안심전세앱을 통해 공인중개사의 영업정지, 휴업기간 등의 정보를 공개한다.
- 중개보조인 수 제한:현재는 중개보조인 수가 제한이 없었지만 중개보조인도 1인 3인까지만 제한한다.
감정평가사 관련 변화
- 법을 개정으로 현재는 집행유예를 포함한 금고형을 2번 받으면 자격이 취소 → 금고형 1회만 받아도 자격을 취소할 수 있다.
임차인 관련 변화
- 임차인이 불가피하게 전셋집을 경매로 낙찰받은 경우 무주택요건을 유지시켜 주기로 했다.
- 무주택인정요건:
- 경매 낙찰 주택 공시지가가 3억 원(지방 1억 5,000만 원)
- 전용면적은 85㎡이하여야 한다
- 전세사기로 기존 전셋집에 거주해야 하는 임차인: 기존 전세대출을 1~2%로 저금리 대출로 바꿔 탈 수 있는 상품을 도입하여 임차인의 부담을 줄여줄 생각이다.
- 저리대출 보증금 요건을 3억까지 완화와 대출액 한도도 2억 4,000만 원까지로 확대한다.
