검색어의 ‘토허제’가 검색되고 있습니다. 처음에는 토허제 뜻을 몰랐는데 알고 보니 ‘토지거래허가구역’의 줄임말이었습니다. 왜 토허제를 해제 했다가 다시 재지정한 이유를 알아봅니다. 그리고 이후 집값에 어떤 영향을 줄 수 있을지 살펴봅니다.
토허제 뜻
토허제의 뜻은 처음에 뭔가 줄임말 같았는데 알고 보니 토지허가거래구역의 줄임말 이었습니다. 22년도 공인중개사 시험을 위해서 공부하면서 많이 들었던 용어였는데 줄임말로 들으니 생소하기까지 한 단어입니다.
그리고 공인중개사 자격증을 따고 경매 공부를 할때도 많이 언급되는 용어인데 이제와서 갑자기 이렇게 인기 검색어로 뜨는 이유는 바로 서울 강남3구의 집값 상승의 원이이기 때문입니다.
그럼 토허제는 왜 지정하는 걸까요? 강남 3구를 생각해보시면 어렴풋이 할 수 있는 용어입니다. 이 토허제로 묶어놓은 지역은 부동산 투기를 하지 못하도록 정부가 지정한 곳입니다. 이렇게 정부가 토지거래허가구역으로 부동산 거래를 제한하게 되면 그 지정된 지역은 일정 규모 이상의 부동산 거래를 하지 못하도록 규제를 하는 것입니다.
토허제의 법의 근거는 ‘부동산 거래신고 등의 관한 법률’과 ‘토지이용규제 기본법’에 의해서 지정 및 운영이 되고 있습니다.
주로 국토교통부 장관, 시.도지사, 시장,군수, 군청장이 지정권한 및 해제 권한을 갖습니다. 그래서 현재 서울 시장인 오세훈이 강남 3구를 토허제에서 해제했다가 부동산이 단시간 동안 급등하면서 다시 토허제를 재지정하면서 아래 같은 인터넷 뉴스들이 많이 보이고 있는 것입니다.
“하루새 청담 2억5천 빠져”…토허제 뒤집기에 ‘갭투자’ 집주인 비상
지난달 12일 강남·송파 지역을 토허제에서 풀어 ‘강남 3구‘ 아파트값을 급등시켰던 서울시는 불과 한 달여 만인 지난 19일 오는 24일부터 강남 3구에 용산까지 범위를 대폭 확대해 토허제를 재지정한다고 밝혔다.
그리고 토허제의 주요 규제 내용은 다음과 같습니다.
- 토지거래허가구역에 지정된 구역은 일정 규모 이상이 부동산 거래를 할 때 관할 구청의 허가를 반드시 받아야 합니다.
- 만약 허가없이 거래할 경우에는 토지가격의 30%를 벌금으로 돈을 내거나 2년 이하 징역에 처할 수 있습니다.
- 실거주 2년 의무: 관할 구청에서 허가를 받았다면 반드시 2년 이상 그 부동산에 실제로 살아야 하는 의무가 있습니다.
- 갭투자 금지: 갭투자 금지됩니다. 여기서 갭투자라 전세를 끼고 집을 사는 방식으로 전세를 끼고 부동산을 살 수 없습니다.
즉 토허제로 지정된 징역은 토지를 거래할 때 관할 지자체의 허가를 제일 먼저 받아야 합니다. 이때 허가의 기준이 실거주, 실수요자가 포인트입니다.
토허제 재지정 이유
25년 2월12일 서울 시장 오세훈은 강남·송파 지역을 토허제 해제를 했습니다. 하지만 한달도 안 지나서 강24일 부터 다시 ‘강남 3구’와 용산까지 이전보다 범위를 넓혀서 토허재를 재징정한다고 발표했습니다.
- 토지허가거래구역 해제: 2월 12일 강남 3구로 강남. 서초, 송파 지역을 해제함
- 토지허가거래구역 재지정: 3월 24일 강남 3구로 강남. 서초, 송파 지역 + 용산지역 총 4군데를 재지정
왜 한 달 사이에 갑자기 재 지정한 이유는 역시 부동산 가격 상승세 때문입니다. 해제 이후에 부동산 가격이 많이 오르는 상황에 대해 처음에는 미미하다고 했지만 거래건수와 급격한 상승이 속속이 들어다면서 부랴부랴 급격하게 오른 부동산 가격을 억제하기 위해 다시 규제를 한 것입니다.
- 강남 3구(강남, 송파, 서초)는 물론 동남권 아파트: 일주일 동안 변동률이 매매 기준으로 6년 6개월 만에 최고0.58% 기록했습니다.
- 강남구 거래량: 전년 같은 기간 대비 약 1.5배 증가와 해제구역 매수세가 크게 증가했습니다.
부동산 거래는 이제 부익부 빈익부로 서울시와 수도권 중심으로 부동산 거래가 있습니다. 특히 서울의 강남 3구인 강남, 서초, 송파지역이 노른자 땅으로 입성하고 싶어하는 곳으로 유명합니다.
토허제 해제로 갭투자 가능해지고 실거주 의무도 사라지면서 더욱 가격 상승을 부축였습니다. 예를 들면 강남권 신축은 전세가가 높기 때문에 전세를 낀 갭투자가 가능해지면서 단기적인 수요 상승으로 가격이 올라가게 된 배경으로 지목됩닏.
또한 이런 강남권 가격 상승이 마포, 용산, 성동(마용성)과 노원, 도봉, 강북(도도강)까지 확산하는 경향을 보였습니다.
하지만 이런 규제로 인해 이런 강남3구로 입성하고 싶어도 들어갈 수 없었던 수요자가 토허제 해제와 동시에 표출되면서 거래와 가격 상승이 함께 이루어진 것입니다. 이런 강남3구는 아이들의 교육과 유명한 학원 들이 모여 있으면서 똘똘한 1채만 갖고 있어도 성공했다는 말이 있듯이 어쩌면 이런 가격상승은 예견된 것일 수 도 있습니다.
물론 해제할때도 이유가 있지만 한달 만에 다시 재지정한다는 급격한 정부 정책은 부동산 시장에 오히려 혼란과 역효과를 가져올지 모릅니다. 그리고 토허세 해제 시기도 아이들 학교 시작인 신학기 이사 수요와 금리 기대감 등을 원인으로 뽑을 수 있습니다.
신학기 이사수요가 많은 2월 마지막에 해제한 것도 이런 토허세 재지정의 하나의 이유라고 생각합니다.
이번 정부의 해제와 재지정이라는 일관성 없는 정책으로 한달만에 뒤집히면서 여러 사람의 혼란을 가중시킨것도 사실입니다.
토허제 대출 증가
해제되면서 부동산 가격 상승과 더불어 가계대출도 같이 증가했습니다.
2025년 2월 기준 1월에 비해 약 4조 3,000억원 증가하였고 시중 5대 은행의 2원 신규주택담보대출이 7조 4천원으로 10개월 동안 최고의 대출 증가율을 보였다고 합니다.
토허제 풍선효과 가중?
토허제를 해제하거나 재지정할 때 가장 큰 문제점은 풍선효과를 뽑고 있습니다. 일부 구역을 지정하면 그곳에 거래하기 힘들기 때문에 이런 강남3구의 근접한 지역의 가격이 오르는 현상을 볼 수 있습니다.
그 예로 강남구 대치동에 토지거래허가구역이 적용되고 바로 가까이 있는 도곡동 아파트 값이 상승한 적이 있습니다. 오히러 지정 되면서 규제가 더 수요를 부추켜 일반적인 가격상승보다 훨씬 큰 가격 상승을 일으킵니다.
그리고 이번처럼 해제한다면 또 역시 풍선효과가 나타납니다. 여기로 오고 싶었던 사람들이 해제와 동시에 부동산 거래를 할 것이고 그만큼 가격이 이번 사태처럼 더 오르게 됩니다.
토지거래허가구역에 놓인 지역은 다른 아파트에 비해서 상대적으로 가격이 적다고 생각합니다. 전세를 낀 갭투자도 안 되고 허가는 물론 실거주도 해야 하는 까다로움이 있기 때문입니다. 그런데 해제가 되면 근처 다른 아파트 가격과 비슷하게 맞추기 위해 또 가격이 오릅니다.
정부는 토허세 해제를 통해 부동산의 문제를 해결하려고 하였던것으로 보입니다. 하지만 강남 3구에 수요가 많은 근본적인 이유를 잘 못 파악한 것입니다.
- 지역간의 인프라 격차 해결
- 수요와 공급 불균형 해결
- 부동산의 투자 수단으로 인식을 개선
