요즘 부동산의 변동성이 많은 시기입니다. 그래도 경매가 아직도 매력적인 이유는 그만큼 노력에 따라 좋은 물건을 구매할 수 있기 때문입니다. 만약 경매물건에 입찰하여 최고가 매수인이 되수인이 되었다면 제일 먼저해야 하는 것은 경매사건기록 열람 복사입니다.
최고가 매수인 뜻?
우선 제목에 나와 있는 최고가 매수인이 무슨 뜻인지 우선 알려드리겠습니다. 최고가 매수인은 바로 부동산 경매에서 최고의 가격을 제시한 사람을 의미합니다.
더 쉽게 말하면 경매에서 낙찰한 사람입니다. 최고가 매수인이 되면 우선 경매물건이 낙찰되었다는 결과에 매우 만족할 수 있습니다. 하지만 최고가 매수인이 되어 낙찰받은 부동산의 주인이 되는 것이 중요한 것이 아닙니다.
이것보다 제일 중요한 것은 바로 경매사건을 열람을 하고 복사를 해야 하는 것입니다.
최고가 매수인 그리고 권리분석시 경매사건기록 열람해야 하는 이유
경매기록열람은 아무나 열람할 수 없습키다. 바로 최고가 매수인이 되면 누릴 수 있는 권리입니다. 보통 최고가 매수인으로 결정 후 일주일 안에 매각허가 결정이 떨어집니다.
경매로 인해 소유권이 낙찰받은 최고가 매수인에게 넘어오면 물건의 하자가 있어도 발견하지 못하고 떠 안아야 합니다. 따라서 빨리 경매물건에 대한 경매사건기록을 열람해서 하자가 있는지 살펴보아야 합니다. 그리고 하자를 발견했다면 재빨리 매각불허가 결정을 해야 하기 때문입니다.
또한 경매 입찰전에 경매사건기록을 열람할 수 있다면 가장 임차인을 염두해 두고 다른 사람보다 우위에서 최고가 매수인이 될 수 있습니다.
경매사건기록 열람 및 복사
경매사건기록 열람 경매절차에서 이해관계인이 되면 경매사건기록을 열람하고 복사할 수 있습니다. 꼭 최고 매수인만 열람을 할 수 있는 것은 아니고 경매 물건의 이해관계인과 아래 열람할 수 있는 사람들은 꼭 열람해보아야 합니다.
그러나 최고가 매수인은 경매사건기록을 열람하고 복사할 때 이해관계인임을 증명해야 하는데 확실한 경우에 해당하여 소명하지 않고 열람과 기록을 할 수 있습니다. 그리고 경매 기록상 이해관계인이라는 사실이 정확하지 않을 경우에는 복사를 하고 싶어도 할 수 없거나 복사할 부분이 정해서 해야 합니다. 하지만 최고가 매수인이 되면 경매사건기록을 열람하거나 복사할 수 있습니다.
만약 이해관계인 이외에는 경매사건을 열람 및 복사할 수 있는 사람은 다음과 같습니다.
- 건물을 매각 시 그 토지 소유자
- 대지를 매각 시 그 지상 건물 소유자
- 최고가 매수인
- 차순위 매수 신고인
- 파산관재인이 집행당사자가 된 경우에는 파산자의 채무자와 소유자
- 우선변재청구권이 있는 배당요구 채권자( 민법, 상법 혹은 그 밖의 법에 의해서)
- 대항요건이 없는데 현황조사보고서에는 표시되어 있는 사람
- 가압류 채권자
- 가처분 채권자
- 점유이전금지가처분 채권자
- 부도주택의 매입을 요청받은 주택매입사업자 시행자<부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 의해서)
경매사건기록 열람으로 볼 수 있는 서류들
열람과 복사를 하기 위해서는 다음과 같은 절차가 있습니다.
- 신청자격을 확인: 앞에서도 말했듯이 이해관계인이나 열람이 가능한 사람 외에도 최고가 매수인은 자동으로 자격이 주어지는 것입니다.
- 법원 신청: 경매가 진행하고 있는 법원에 가서 열람과 복사를 신청하면 됩니다.
- 필요한 서류 선택하여 열람 복사: 경매기록에는 많은 서류가 있습니다. 이 중에서 필요한 부분을 골라서 신청하면 됩니다.
경매사건기록 열람방법
- 신청자격을 확인: 앞에서도 말했듯이 이해관계인이나 열람이 가능한 사람 외에도 최고가 매수인은 자동으로 자격이 주어지는 것입니다.
- 제출서류: 사건기록열람 신청서 1부
- 신분증
- 대리인이 열람한다면: 사건기록신청서 1부, 대리인 신분증, 낙찰자의 위임장, 낙찰자의 인감증명서
- 법원 신청: 경매가 진행하고 있는 법원에 가서 열람과 복사를 신청하면 됩니다.
- 법원 내 신한은행에서 500만을 현금으로 내고 수입인지 구매 -> 민사신청과 방문 -> 경매접수창구 방문->< 재판기록 열람, 복사/출력, 복제 신청서>를 작성-> 접수
- 필요한 서류 선택하여 열람 복사: 경매기록에는 많은 서류가 있습니다. 이 중에서 필요한 부분을 골라서 신청하면 됩니다.
첫째 경매물건의 하자를 찾을 수 있습니다.
낙찰받은 물건에서 알지 못했던 문제(하자)를 찾을 수 있습니다. 예를 들면 가장 임차인으로 거짓으로 임차인이나 거짓으로 설정된 유치권들을 알기 위해서 입니다.
예1: 경매에 김모씨는 경매 참여전에 권리분석뎔과 이모씨라는 대항력있는 최선순위 임차인이 있어서 보증금을 인수하는 것으로 경매에 참여했었습니다.
결국 최고 금액을 적어서 최고가 매수인이 된 후에 경매사건기록을 열람한 후에 다시 살펴본 결과 이모씨는 전입신고만 되어있고 확정신고가 되어 있지 않았고 보증금 대출액과 이모씨 보증금이 합한결과 금액차이가 커서 가장 임차인으로 생각으로 입찰을 했습니다.
둘째 권리분석을 다시 할 수 있습니다.
경매전에도 권리분석을 꼼꼼히 했지만 더 자세하게 볼 수 있는 정보들이 많기때문입니다. 경매 참여 전에 볼 수 없었던 사건서류와 부속서류로 다시 한번 권리 분석을 할 수 있습니다.
첫번째 예: 들면 대항력있는 선수위 임차인이 있는 경매 물건의 경우에 경매 낙찰 후에 임대차계약서와 등기부등본 그리고 임차인 주민등록등본, 현황조사보고서, 배당배재신청서, 권리신고서, 법원 감정평가보고서 등을 열람함으로써 임차인이 정말 대항력있는 임차인인지 확실히 다시 권리 분석을 해 볼 수 있습니다.
물론 최고가매수인이 되어서 경매사건기록에서 전입세대조사확인서와 임대차계약확인서를 열람 및 복사할 결과 대출신청할 시기에는 임차인이 없는 것이 확인되었고 좀 더 확실하기 위해 주민등록 결과 대항력 있는 임차친은 채권자의 누나로 밝혀졌듭니다.
누나나 친척말고도 경매물건중에는 소유자와 친적이나 지인관계에서 무상으로 살고 있다가 경매가 진행되게 되면 소유자와 짜고 가짜 임대차계약서를 써서 대항력있는 임차인으로 보증금을 받으려는 경우가 제법 있습니다. 이런 하자를 발견하면 경매 낙찰금액이 높게 써도 대항력있는 임차인에게 보증금을 주지 않아도 되니 싼 가격에 거래가 된 것입니다.
다른 사람은 대항력 임차인이 있다고 생각하고 그것을 감안해서 최고가를 낮춰 썼을 확률이 높습니다. 물론 이런 하자를 찾는 것이 쉽지는 않지만 그만큼 경매기록을 열람하는 것이 얼마나 중요하지를 알 수 있습니다.
두번째 예: 첫번째 예와는 반대인 경우로 흑석동 아파트를 낙찰받아서 최고가 매수인이 되었습니다. 그런데 경매 전에 권리분석에는 임차인이 대출금액이 80%가 넘는 것을 알게 되었습니다. 상식상 은행에서 80%가 있는 아파트에 대출을 해 주는 것이 비상식적이라고 생각해서 가장 임차인으로 권리 분석을 하고 낙찰을 했던 것입니다.
하지만 최고매수인이 되어서 경매사건기록에서 전입세대조사확인서, 임대차계약확인서 등의 서류을 열람 및 복사를 한 결과 진짜 임차인이었습니다. 좀 더 내용을 보니 이 아파트 자체로 대출한 것이 아니라 소유자가 운영하고 있는 회사에서 대출 신청할 대 공동담보대출로 잡혀 경매가 된 경우였습니다. 즉 가장 임차인 보증금을 안 줘도 된다고 해서 임찰했지만 이런 사실이 밝혀지면 경매 보증금 10%를 버리고 경매낙찰을 포기하거나 임차인 보증금을 더 낙찰금액에 합쳐서 살만큼 아파트가 가치가 있는지를 살펴봐야 합니다.
다른 사람은 대항력 임차인이 있다고 생각하고 그것을 감안해서 최고가를 낮춰 썼을 확률이 높습니다. 물론 이런 하자를 찾는 것이 쉽지는 않지만 그만큼 경매기록을 열람하는 것이 얼마나 중요하지를 알 수 있습니다.
만약 이렇게 다시 경매분석을 해서 대항력있는 임차인이 거짓인 가장 임차인이면 전세금 등을 따로 주지 않아도 되기 때문입니다.
셋째 경매 물건을 인도받을 때 도움이 됩니다.
경매 낙찰로 부동산을 인도받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 이때 경매사건기록 내용을 증거로 사용할 수 있습니다. 부동산 인도할 때 합의가 되지 않는 등 여러 문제가 생기면 열람, 복사한 서류 등을 기초로 해서 인도명령신청을 신청합니다.
인도명령신청을 낼때 증거자료로 같이 제시할 수 있고 관할세무서 등 사실조회를 신청할때도 자료이기도 합니다.
만약 경매불권을 인도받고 싶은데 유치권이 있는 경우에 민사집행사건기록을 열람 및 복사하여 유치권 신고서, 세금계약서, 영수증, 임대차계약서, 수리내역서, 근저당권설정자 유치권 신고 의견서, 유치권 부존재 소송 서류를 들을 참고해서 다시 유치권 여부를 살펴볼 수 았씁니다.
예를 들면 임차인이 집의 인테리어 비용을 근거로 유치권 신고를 했다고 가정한다면 임대차계약서나 은행대출 신청서를 보는 것이 좋습니다. 아래 두 문구와 기타 사실이 있다면 유치권은 성립되지 않습니다.
- 임대계약서 상의 ‘건물원상회복 조항‘이 있는지 특이사항을 잘 살펴보아야 합니다.
- 은행대출 신청시의 ‘유치권을 행사하지 않겠다‘는 문구가 있는 조건으로 신청했는지 찾아보아야 합니다. 특이사항을 잘 살펴보아야 합니다.
- 유치권이 성립되지 않는 조건을 살펴봅니다.
- 유치권자가 경매개새결정등기일 이후에 점유했다면 유치권 불성립
- 공사 사업자의 사업자등록증에 사업 시작일과 도급계약서의 날짜 등으로 유치권신고자 첨부서류를 확인하여 유치권 성립여부를 확인해야 합니다.
- 동업관계 성립여부 확인: 건축주와 공사업자가 동업관계로 확인한다면 유치권 성립이 되지 않습니다.
