부동산 시장이 안정을 위해 상생임대인이라는 제도를 도입하였습니다. 상생임대인이 무슨 뜻이면 조건과 혜택은 무엇인지 알아봅니다. 그리소 상생임대인 신청방법과 입증서류는 어떤 것이 있는지 알아봅니다. 또한 기존 2024년에서 2026년까지 연장되어 더욱 환영받고 있습니다.
상생임대인이란?
이 상생임대인은 한자로는 相生賃貸人입니다. 이 한자를 해석해보면 임대인과 임차인이 서로 살 수 있도록 만들어진 제도라는 의미입니다.
처음 시작은 문재인 대통령이 임대료를 다시 재계약할 때 기존 계약에서 5%이내로 다시 작성한 임대인을 뜻했습니다. 그러나 윤석열 정부가 2022년 6.21일 부동산 정책에서 이런 상생임대인 인정하는 요건을 완화하고 개선된 상생임대인 제도로 다시 잘 정비해서 2022년 8월 2일에 시행한 부동산 정책입니다.
이 제도의 핵심은 무엇보다는 임대차 시장의 안정을 위한 것입니다. 임차인의 임대료를 많이 높이지 않고 다시 살 수 있고 임대인은 아래와 같은 혜택을 받을 수 있습니다. 서로에게 모두 이익이 되는 제도라고 할 수 있습니다.
상생임대인 적용 시기는 이 제도를 최초로 시행한 2021년 12월 20일 이후에 임대하는 계약부터 적용합니다.
상생임대인의 혜택
제일 큰 혜택은 부동산을 팔았을 때 내는 양도세를 면제해 주는 혜택이 가장 큽니다. 그리고 고가주택의 양도가액의 혜택으로 12억 이상 초과하는 주택이라도 실 거주 2년을 하지 않더라고 장기보유특별공제혜택을 받을 수 있습니다.
현재 양도세 면제 받기 위해서는 2년 이상을 보유해야 합니다. 또한 현 주택을 구입 할 당시 조정대상지역이라면 무조건 실제로 2년이상 거주해야 합니다.
하지만 생생임대주택은 조정대상지역 주택에 거주하지 않고 임대만 해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 양도세 비과세 : 원래 양도세를 내지 않는 조건 중에 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 실제로 거주요건이 있었습니다. 하지만 상생임대인에 해당 되면 2년 이상 실제로 살지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 여기서 중요한 점은 이 혜택을 받기 위해서는 마지막 1 주택만 남아있어야 가능합니다.
- 고가주택의 장기보유특별공제 혜택 적용: 고가주택은 집을 팔 경우에는 만약 집값이 많이 올랐다면 양도세가 많이 나와 부담을 많이 느끼게 됩니다. 상생임대인으로 인정된다면 실제 거주 기간 2년을 하지 않고도 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.
- 고가주택이란? 집을 파는 가격인 양도가액이 12억을 초과하는 주택을 의미합니다.
- 장기보유특별공제는 최소기간은 3년입니다. 또한 주택을 오래 가지고 있을수록 세금을 특별히 공제해주는 제도입니다.
- 다주택자도 혜택 가능: 집이 많이 소유한 다주택자도 혜택이 가능합니다. 하지만 이 경우에 앞에서도 언급했듯이 모든 주택을 판 후에 마지막 1주택만 남겼을 때만 혜택을 받을 수 있습니다. 다시 말해 5개의 주택을 가진 다주택자가 4개를 다 팔고 난 후 마지막 1 주택을 5% 이내로 임대료를 올린 후에 조건에 해당되었다면 혜택을 받을 수 있습니다.
- 등록임대사업자, 계약갱신청구권행사주택자도 혜택 가능: 등록임대사업자는 임대 의무기간동안에는 인상이 제한되어 있습니다. 또한 임차인이 행사할 수 있는 1회에 한해 2년 갱신을 청구할 수 있는 계약갱신청구권 행사를 한 주택도 혜택들 받을 수 있습니다.
상생임대인 연장 결정
원래는 2024년 12월 31일까지 였습니다. 하지만 현 정부의 하반기 경제정책방향과 함께 역동경제 로드맵 일환으로 2026년 12월 31일까지 연장이 확정되었습니다.
현재 전세 사기 등 서민 주거 안정을 위하고 더불어 주택 임대료가 안정되기 위한 연장된 대책입니다. 이런 연장으로 많은 사람들이 혜택을 받을 것으로 생각됩니다.
상생임대인 조건
모든 임대인이 상생임대인은 아닙니다. 상생임대인으로 인정받고 혜택을 받을려면 아래 조건에 해당되어야 합니다.
첫째: 상생임대인 본인이 체결했던 직전 임대차 계약이 꼭 있어야 합니다. 또한 직전 임대차 계약기간이 1년 6개월 이상은 유지해야 합니다. 예를 들면 기존 임대 계약기간이 1년만 되면 조건에 해당되지 않습니다.
여기서 주의할 점은 직전 임대차 계약은 주택을 사기 위해 매수하면서 승계받은 임대차 계약을 혜택을 받을 수 없습니다.
그리고 원칙적으로 갭투자자는 혜택을 받을 수 없습니다. 하지만 2026년 12월 31일 동안에 두번째 임대차 계약을 하면 혜택을 받을 수 있습니다.
또한 임대차 계약인 2년으로 되어있는데 1년으로 계약을 했다면 의무기간을 채우지 못한 것으로 생각되어 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 원래 1년 계약을 2년으로 임대를 했다면 이 경우는 의무 기간을 채운 것으로 혜택을 받을 수 있습니다.
두 번째: 2021년 12월 20일~2026년 12월 31일 기간에 임대차 계약이 체결해야 합니다. 그리고 임대료를 5% 이내 인상하는 신규 임대차 계약을 체결해야 합니다.
여기에 계약금을 실제로 지급 된 사실이 확인이 가능해야 합니다. 또한 신규 계약인 경우에는 임차인이 달라도 상관없지만 최소 2년으로 계약해야 하고 직전임대차계약과 신규 임대차 계약 사이에 직접 거주해도 됩니다. 또한 집이 비어 있거나 시간적 공백이 있어도 가능합니다.
여기서 임대료 상승 5% 이하 여부는 전세에서 월세로 바뀌었을때는 전월세 전환율을 이용합니다.
전월세 전환율 적용합니다. 연 10%와 기준금리와 연 2%중 낮은 비율로 적용합니다.
예를 들면 전세보증금 3억 주택을 월세 보증금 5천만 원으로 전환하면서 임대료 5% 이하를 충족하려면 월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 한다. 또한 월세 보증금 2,000만 원에 월세 50을 전세로 전환해서 임대로 5% 이하로 충족하려면 전세 보증금은 1억 8천9백만 원 이하로 설정해야 한다.
이런 전월세 전환율 계산에 도움을 받으려면 국가통계포털 kosis사이트에 들어가서 적용해 보시기 바랍니다.
상생임대인 신청방법과 신고시기?
신청하는 방법은 따로 신고 하지 않아도 됩니다. 집을 팔고 난 후에 양도소득세 과표신고기한까지 관할 세무소에 상생임대주택에 대한 특례적용신고서를 제출하면 됩니다. 이 기한을 놓치면 혜택들 받을 수 없습니다.
양도소득세 과표신고기한은 부동산을 양도했을 때 양도일이 속하는 달의 말 일부터 2개월 이내 관할 세무서나 온라인 홈택스에 예정신고 및 납부를 해야 합니다.
예정신고 및 납부를 한 후 기한 내에 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세 및 납부 지연가산세가를 내야 합니다. 또한 상생임대인의 혜택을 받을 수 없습니다.
이때 위에 언급된 조건에 맞는지 확인해야 합니다. 다주택자는 꼭 마지막 1주택만 남아 1주택자가 되었을 때 조건에 맞아야 합니다.
- 직전임대차계약서사본 1부.
- 상생임대차계약서사본 1부:임대료 5% 인상 조건이 적합한지 확인하기 위한 서류입니다.
- 상생임대주택 특례적용신고서
- 세입자가 보낸 입금 내역
- 계약 갱신할 때 입금내역
- 동사무소 임대주택 거주자 내역
입증서류 잘 준비하고 물건 매도하고 양도세 신고할 때 세무서에 제출하면 됩니다. 세무서에 제출할 서류이기 때문에 안 쉽게도 직접 방문해서 신청합니다.
위에 여러가지 궁금한 점이 있다면 국세상담센터에 방문하여 궁금한 점을 문의해보시기 바랍니다.
